明清建筑潘氏住宅修復案
我們今天要介紹的古建筑修繕案例是南京江寧佘村明清建筑潘氏住宅，有300多年的歷史。
潘氏住宅位于群山環抱，周邊青山秀水，環境極佳。
古建筑的修不僅技術困難，而且整個項目從啟動開始就遇到了許多困難……
老宅的歷史
明末，李自成的農民軍兵鋒北指，關外的清軍虎視眈眈，明朝政權危在旦夕。在幾方爭奪世界的同時，許多中原大戶開始四處遷移，以避免戰爭。
巨商潘恒才是全家搬遷的大家庭之一。當時，當他帶著全家從河南開封一路往南走到今天的江寧上坊佘村時，他被這里的青山秀水所吸引，決定在這里定居。清順治初年，世界初定。潘恒才花了很多錢在佘村蓋房子，花了17年時間建了66棟2200多平方米的房子。這座大廈借鑒了徽派的建筑風格，具有獨特的南京特色，造型美觀，雕刻精美。
370年后的今天，潘的后代已經遍布南京、上海、武漢等地。然而，目睹了家庭和國家命運的潘氏住宅由于產權分散和維修不力而越來越破舊。前廳的一半已經倒塌，西廂房的一些建筑也搖搖欲墜，急需搶救維修。
在潘氏后人、東山街、佘村社區的共同努力下，潘氏住宅的一些建筑最近終于開始修繕。
遲來大修
東山街佘村被譽為金陵古風第一村，擁有明清時期潘氏住宅、潘氏祠堂等城市文物保護單位的眾多歷史遺跡。其中，潘氏住宅由三棟房屋組成，每棟房屋三棟，共66棟，占地面積約2200平方米。建筑結構嚴謹，均為佘村99間半、南京最美磚雕門套。
上月中下旬，記者參觀了潘氏住宅兩次。青磚黑瓦的潘氏住宅朝南，風格與徽派建筑相似，但整體色調為青灰色，沒有照搬徽派建筑的黑瓦白墻。
房子的許多細節反映了商人的低調和務實——潘住宅的前門首先設置了一堵高墻，兩邊都有一扇小門，每扇小門都很窄，只有兩個人并排通行；雖然馬頭墻也采用了三層，但屋檐從翹曲角變成了平角，更加平靜和莊嚴。
住宅內部設計與中國傳統禮儀相吻合，中間是大廳，旁邊是廂房，前面是前廳，后面是后面，有序的年齡，男女不同。盡管經歷了370年的風雨和長期的失修，潘的房子仍然可以看到它精致、精致、精致的一面——巧妙的室內布局，對聯雕刻在東西廂的門上，如養心斗室，高高在上、驕傲、蘆葦和膝蓋、破舊的房間成為名字，閑置的生活等。楷書磚雕刻刻在門額上，如天錫純粹、福祿申之等。后房為二樓建筑，樓上有復道懸廊，宛轉相通，曲折回繞。
房子里精致的木雕和磚雕隨處可見。木質構件經常雕刻大量的祥云和植物圖案。磚雕刻有八仙過海傳說、植被繁榮等場景。工藝精湛，造型逼真，彰顯南京民居精致細膩的特色。
在潘氏住宅的前廳和西廂房，十幾名建筑工人正在建設中。一些倒塌的房屋被工人用木頭重新支撐，室內雜草和垃圾被一一清理干凈。我們堅持修舊如舊的原則，盡量使用原來的青磚、梁、瓷磚等材料。建筑工人說，雕刻和木雕也堅持原來的重建。
佘村社區書記程靜認為，潘氏住宅的修繕屬于遲到大修。近年來，潘氏住宅倒塌越來越嚴重，如果不維修，很可能會倒塌！他說，幾年前，街道和社區希望修復潘氏住宅，但由于潘氏住宅的產權屬于潘氏后代，街道和社區的多次協調失敗。這一次，在街道、社區和一些潘氏后裔的共同努力下，一些業主將住宅產權轉讓給了社區，修復工作終于開始了。
困難的談判
記者注意到，雖然潘的房子已經開始修復，但西廂房的一些房子和東廂房沒有維修跡象。其中，西廂房兩棟房子的頂部倒塌了直徑約1米的大洞，非常耀眼。
為什么潘的房子修了一半，留了一半？佘村社區主任王長貴告訴記者，這是因為潘的房子涉及25名業主。到目前為止，仍有9名業主未能就維修問題與社區達成協議。
《文物保護法》規定，國有不可移動文物由用戶維修，非國有不可移動文物由業主維修。文物保護單位的修復、遷移、重建，由取得文物保護工程資質證書的單位承擔；不可移動文物的修復、維護、遷移，必須遵循不改變文物原狀的原則。
潘氏住宅維修面臨的第一個問題是產權所有者眾多且分散。社區工作人員在江寧區檔案館發現，根據1951年潘氏住宅的土地登記證登記信息，潘氏住宅的產權分散在25人手中，每人掌握的產權面積從20到30平方米不等，從100多平方米不等。
25人中約有20人姓潘，屬于潘的后代。還有5個姓李、蘇、張，基本上屬于潘女兒的后代。少數25名業主仍住在佘村，其中大多分散在南京、武漢、上海等地，難以溝通和協調。
許多業主難以溝通，昂貴的維修費用更令人頭疼。我們已經做了一個計算，委托合格的單位按照舊的標準進行維修，每平方米的成本超過4000元。王長貴說，潘住宅維修總成本近1000萬元，許多業主不愿意承擔。
為了促進潘氏住宅的維修，佘村社區準備了兩套方案：一是說服業主自行維修，維修后可租給社區統一管理；二是社區采取貨幣補償的方式，將潘氏住宅的產權歸集體，然后以業主的名義由街道和社區進行維修。
社區開始尋求第二過時，社區開始尋求第二個解決方案。為此，社區聘請了第三方專業機構，結合老房子的實際情況和當地房地產情況，計算了潘住宅的補償標準。經專業機構評估，潘住宅補償標準分為三個等級：倒塌房屋每平方米補償1000元，中間等級2000元，每平方米保存6000元。
隨后，社區開始聯系25名業主。研討會舉行了六七次，每個業主至少溝通了三四次，打了無數次溝通電話。王長貴回憶說，經過多輪溝通，其中16名業主同意將產權轉讓給村集體。
對于一些年長的業主來說，社區主動上門工作。去年8月，王長貴等人前往武漢與潘氏住宅的25位業主之一和80歲的潘偉坤進行溝通。老人感謝社區積極推進維修工作。他動情地說：祖先留下的財產不能倒塌。如果沒有人修理它，也許老房子就會倒塌。
另外9名業主不同意貨幣化補償方案，9人持有約540平方米的潘氏住宅產權。王四英一家是目前潘氏住宅的唯一居民。如果按照貨幣化補償標準，王四英老房子的補償標準是每平方米6000元。當談到她為什么不同意轉讓產權時，她說：現在6000元在哪里可以買到新房子？上坊的房價超過2萬元！
共性問題有待解決
群眾迫切需要工作，我們將繼續與其他9名業主進行深入進行深入溝通。王長貴說，目前，社區正在密切關注收集集體建筑的修復，并與其他業主逐戶討論，以贏得大家的支持和理解。畢竟，社區的起點是及時有效地保護潘的住宅。修復后，這里作為特色鄉村的公共配套設施，所有游客，包括潘的后代，都可以參觀和參觀，了解古人的生活方式、人與人之間的關系和古人的文化傳統。
江寧區文化廣播局相關負責人表示，在湖熟街楊柳村等地，一些古建筑在修繕時也遇到了類似的尷尬。
當古建筑面臨修復時，如果業主無法修復，不愿意轉讓產權，還有其他解決辦法嗎？記者了解到，《文物保護法》明確規定，非國有非移動文物有損壞風險，當地人民政府應當幫助；所有人有修復能力，拒絕依法履行修復義務的，縣級以上人民政府可以給予救援修復，費用由所有人承擔。
然而，在上述負責人看來，上述條款很難操作，例如，沒有詳細的標準來確定業主是否具有維修能力。此外，如果業主沒有履行維修義務，政府部門不現實。江寧區目前有233個文物點，年文物保護和維修費用僅為500萬元，平均約2萬元。
考慮到潘的部分房屋倒塌，如果不及時修復，文物損壞將更加嚴重，江寧區文化廣播局上個月正式向9名業主發出通知，敦促其認真履行維護責任。
如何解決非國有不可移動文物修復的尷尬？有關執法部門建議，要解決文物修復的尷尬，首先要完善文物保護的實施細則，使其更具可操作性。例如，在確定業主是否具維修能力時，應有更明確的標準。
其次，古建筑的修復可以充分發揮民營資本的力量。江寧區文化廣播局相關負責人表示，許多民營企業對古建筑非常感興趣，可以充分發揮其靈活的機制和貼近市場的特點，促進古建筑的保護。民營企業投資修復，取得古建筑一定期限的經營權，使古建筑產權不轉讓，可以在保護的基礎上合理利用。
其他國家的經驗可以借鑒古建筑保護。古建筑專家表示，英國和法國在古建筑保護方面都有成熟的基金，而中國的保護基金則短缺。例如，英國的國家信托模式除了修復古建筑外，還進行了改造和運營；法國文化遺產保護志愿者工作營聯盟聚集志愿者自愿修復保護建筑，其大部分資金來自基金會等私人資金。
